L'impact des taux hypothécaires sur l'accessibilité au logement

Les taux d'intérêt que les prêteurs appliquent pour les hypothèques et autres prêts sont déterminés par les banques centrales. La hausse des taux entraîne des coûts d'emprunt plus élevés, ce qui réduit l'accessibilité des logements. Les taux hypothécaires et les prix des logements influencent tous deux l'accessibilité. L'accessibilité à la propriété est impactée par les variations de l'un ou l'autre de ces facteurs, comme le montre le graphique ci-dessous. Plus de ménages pourront acheter le logement neuf médian si les taux hypothécaires baissent et que les revenus des ménages augmentent au rythme moyen historique.

Les taux en hausse rendent l'emprunt plus difficile pour les acheteurs.

La capacité d’emprunt des acheteurs potentiels diminue lorsque les taux d’intérêt hypothécaires augmentent. Cela s’explique par le fait que, lorsque les taux d’intérêt augmentent, les mensualités nécessaires pour rembourser un prêt immobilier augmentent également. Des taux plus élevés réduisent ainsi le nombre de ménages capables d’acheter une nouvelle maison au prix médian. Cette baisse de l’accessibilité au logement a contribué au ralentissement des ventes de maisons neuves. À l’inverse, lorsque les taux hypothécaires baissent, le pouvoir d’emprunt des futurs propriétaires augmente, leur permettant d’acheter un plus grand nombre de biens. Cela stimule la demande et fait monter les prix de l’immobilier. Par exemple, la capacité d’emprunt de votre client diminue à 275 000 $ s’il est préapprouvé pour un prêt de 400 000 $ à un taux de 4 % mais que les taux passent à 5,5 %. Cela peut considérablement réduire leurs possibilités sur un marché concurrentiel. Si cela se produit, votre client pourrait devoir revoir son budget et faire des concessions sur la taille de la maison qu’il peut se permettre. Les primo-accédants pourraient se sentir frustrés par cette situation et décider de reporter leur achat.

L'augmentation des prix des maisons rend les logements moins abordables pour les acheteurs.

Les acheteurs potentiels de logements peuvent trouver difficile de se permettre une maison au prix médian dans de nombreuses zones métropolitaines, car les prix de l'immobilier ont augmenté plus rapidement que les salaires des ménages. De plus, l'accessibilité a été encore affaiblie par les récentes hausses importantes des taux d'emprunt et des prix de l'immobilier. Les ménages dans une zone métropolitaine moyenne nécessitent désormais un salaire annuel de 100 000 $ ou plus—contre 52 600 $ il y a trois ans—pour pouvoir rembourser les mensualités d'un nouveau bien immobilier.
La bonne nouvelle est que l'accessibilité des logements devrait augmenter, à condition que les taux d'emprunt restent bas et que les prix de l'immobilier augmentent progressivement. Cependant, cela pourrait ne pas se produire : en effet, les avantages des taux d'intérêt plus bas pourraient être contrebalancés par la hausse des coûts immobiliers et des taux d'emprunt.

Des taux réduits augmentent le pouvoir d'emprunt des acheteurs.

Plusieurs facteurs influencent le marché immobilier, tels que les taux hypothécaires et les prix des logements. Une hausse des taux hypothécaires rend plus difficile le financement d'une maison, et certains acheteurs potentiels pourraient décider de louer à la place.
D’un autre côté, lorsque les taux hypothécaires baissent, davantage de personnes peuvent se permettre d’acheter un bien, augmentant ainsi le nombre d’acheteurs potentiels. Le tableau ci-dessous illustre cela en comparant l’Indice d’Aide au Logement (IAL) pour les ménages éligibles à l’achat d’une nouvelle maison au prix médian de 7,25 % (le niveau actuel d’accessibilité) et de 6,25 % (un taux plus normal).
Les taux hypothécaires peuvent être influencés par une large gamme de circonstances, telles que l’état de l’économie, les développements politiques actuels et les problèmes économiques internationaux. Néanmoins, les actions de la Réserve fédérale, qui visent à promouvoir la création d’emplois tout en maîtrisant l’inflation, ont une influence significative sur les taux hypothécaires.

L'augmentation des prix des maisons rend les logements plus abordables pour les acheteurs.

De nombreux acheteurs potentiels, en particulier les primo-accédants, trouvent désormais les maisons hors de leur portée en raison de la combinaison de la hausse des taux d’emprunt et des prix immobiliers. Malgré le récent refroidissement du marché, les taux d’emprunt ne reviendront pas à leurs niveaux d’avant la pandémie et devraient rester élevés jusqu’à la fin de 2024.
Des taux d’intérêt plus élevés signifient que les acheteurs potentiels ont moins de capacité d’emprunt et doivent gagner davantage pour obtenir un prêt. Leur pouvoir d’achat s’en trouve réduit, ce qui fait monter les prix et limite l’offre.
Une baisse des taux d’emprunt peut améliorer l’accessibilité en réduisant le revenu mensuel nécessaire pour acheter une nouvelle maison, comme l’illustre le graphique ci-dessous. Ainsi, si les taux d’emprunt revenaient à leur niveau de mi-février 2022, 4,5 millions de ménages supplémentaires pourraient acheter une maison au prix médian. Cela représente la proportion de ménages actuellement exclus du marché en raison de la hausse des taux et des coûts. Cela suggère également que des changements supplémentaires sur le marché immobilier seront nécessaires pour contrer cette tendance.